Hiện trạng ế ẩm cùng với nguồn cung hàng ngàn m2 sắp "đổ bộ" khiến các chủ đầu tư trọng tâm thương mại đang tìm mọi cách hút khách. Mỗi người có một cách thức riêng hòng tìm được lối đi, vì ai cũng biết khó khăn chỉ là trước mắt và phân khúc này hứa sẽ cho "quả ngọt" trong dài hạn.
Cả trăm ngàn m2 chào hàng
Nếu trước đây, một số chủ đầu tư xây cả tòa nhà trung tâm thương nghiệp thì nay, diện tích mặt bằng phân khúc này cốt tử nằm ở các khối đế chung cư. Hầu hết các tòa nhà chung cư có vị trí tiện lợi đều được chủ đầu tư "trưng dụng" một đôi tầng đế cho thuê bán buôn. Với số lượng dự án chung cư ngày một nhiều, Hà Nội hiện có rất nhiều trọng tâm thương mại lớn cung cấp hàng nghìn m2 sàn mặt bằng cho thuê.
Đơn cử, khoảng cuối tháng 1/2015, Hòa Bình Green City tại Minh Khai đã đưa vào vận hành 25.000 m2 trọng tâm thương mại ở 5 tầng đế tòa nhà. Dự án này nằm ngay cửa ngõ lớn phía đông Hà Nội nên rất được quan tâm. Còn ở cửa ngõ phía Tây mới, Thăng Long Number One có 3 tầng với tổng diện tích trọng điểm thương nghiệp là 11.246,5m2 đã có một siêu thị lớn thuê gần như thảy.
Trong khi đó, cửa ngõ Hà Đông cũng không thua kém với dự án Hồ Gươm Plaza có 6 tầng đế thương nghiệp với tổng diện tích cho thuê khoảng 23.000 m2 đã có những khách hàng lớn trước tiên.
Khu vực nội ô tuy nguồn cung đã bắt đầu hạn chế nhưng gần đây nhất cũng có thêm trọng điểm thương nghiệp Chợ Mơ khoảng 23 ngàn m2 và lớn nhất phải kể đến Lotte Ở Ba Đình đã đi vào hoạt động với hàng nghìn m2 sàn.
Bên cạnh mặt bằng lẻ ở các dự án chung cư, hàng loạt dự án lớn cũng đang chào bán diện tích trọng tâm thương nghiệp. Đơn cử, Green Star ở Phạm Văn Đồng - Cầu Giấy đã bán trọn 3 tầng đế và một tầng hầm cho một nhà bán buôn trong nước dù đến quý I/2016 mới hoàn thiện. Còn chủ đầu tư HBI cũng đã khởi công dự án Imperia Garden ở Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân trong đó có trung tâm thương mại lên đến hàng chục ngàn m2 dự định hoạt động vào cuối 2017.
Mặc dù vẫn biết các trọng tâm thương nghiệp không sinh lời ngay như căn hộ mà là “của để dành” của mỗi chủ đầu tư, thế nhưng phân khúc này vẫn luôn tạo sức ép lớn trước thực trạng nguồn cung mới quá dồi dào trong khi tình hình kinh doanh bán buôn ở nhiều trọng tâm thương nghiệp không mấy khả quan.
Theo CBRE, riêng trong năm 2014 nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng thêm 55.058m2 diện tích cho thuê. Tổng cung đến từ 18 trung tâm thương mại, 3 trọng tâm thương nghiệp tổng hợp và 8 sảnh bán sỉ. Giá thuê cũng giảm khá mạnh nhưng cốt thuộc về các TTTM nằm ở khu vực ngoài trọng tâm do các nhà phân phối đang có khuynh hướng tập kết vào nội đô.
Tuy nhiên, xét về dài hạn, thống kê từ Sở công thương nghiệp Hà Nội lại cho thấy phân khúc trọng tâm thương nghiệp vẫn có nhiều tín hiệu lạc quan. Hiện mới chỉ có 15% hàng hóa lưu chuyển qua các trọng điểm thương mại. Trong khi đó, thời kì qua, các dự án xây dựng nhiều nhưng số hoàn thiện đưa vào hoạt động lại chậm và ít. nên, triển vọng cho các trung tâm thương mại vẫn khả quan và lợi thế vẫn thuộc về các trọng điểm có vị trí tốt ở trung tâm, cửa ngõ và đã hoàn thiện bàn giao đi vào hoat động.
Tạo sức hút riêng
Điều quan yếu nhất để thu hút nhà phân phối lấp đầy các trọng tâm thương mại chính là mỗi chủ đầu tư phải có được sự quyến rũ riêng của mình.
Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & tham mưu, Savills Hà Nội cho rằng, thị trường bán sỉ vẫn đang trong quá trình điều chỉnh để tiếp tục phát triển nhưng hình như đã định hình được hướng đi của mình. Đó là phát triển các loại hình siêu thị, các hạng mục ăn uống, vui chơi tiêu khiển hướng đến giải quyết phục vụ cho phần lớn nhu cầu người dân.
Nhằm tạo lực hút các nhà bán buôn, chủ đầu tư trung tâm thương nghiệp đã tạo lợi thế cạnh tranh cho dự án của mình bằng nhiều cách thức khác nhau. Chẳng hạn như, ông chủ Hòa Bình Green quyết định miễn phí cho thuê mặt bằng đối với các DN bán hàng Việt Nam. Theo đó, sờ soạng tiền thuê mặt bằng có trị giá hơn 500 tỷ đồng sẽ được tương trợ cho doanh nghiệp Việt nhằm đẩy mạnh sản xuất, tiếp thị và tiêu thụ hàng hóa. Chiêu thức này xem ra khá thành công khi số lượng các gian hàng được đăng ký tăng mạnh.
Năm 2013, dự án Hapulico cũng chào hàng trọng tâm thương mại với khoảng 36.000 m2 sàn. Thay vì mở các cửa hàng mua sắm, chủ đầu tư lại xây dựng một trung tâm kinh doanh dược phẩm. Đánh trúng nhu cầu một trung tâm giao thiệp thuốc đang thiếu, tức khắc tỷ lệ lấp đầy đã tăng mạnh.
Cũng với cách làm đánh vào nhu cầu thực của thị trường, dự án Mandarin Garden tại Hoàng Minh Giám, Hà Nội đã khai trương phòng tập thể thao với tổng diện tích lên tới 2.500m2. Còn tòa nhà Sông Hồng ở đường Thái Hà thì cho một đơn vị thuê tập gym, chiếm khoảng 1/3 tổng diện tích bán sỉ chân đế của tòa nhà. Bên cạnh đó, các dự án còn mở thêm trường măng non như Indochina Plaza, Mandarin Garden,... cũng giúp giảm đáng kể tỷ lệ mặt bằng trống.
nguồn cung mặt bằng bán buôn
Nguồn cung tăng mạnh khi các tòa chung cư đi vào hoạt động. (Ảnh:D.A)
Với những dự án bình dân hơn, như các dự án của ông chủ Mường Thanh cũng có cách làm rất "hợp thời", đó là bán ngay diện tích bán lẻ bằng việc chia nhỏ diện tích thành các kiot cho thuê dài hạn. Nhờ đó, chủ đầu tư có thể thu ngay một khoản tài chính từ khi chào bán dự án mà không còn phải lo tới việc lấp đầy tỷ lệ trống các cửa hàng khi dự án đi vào hoạt động.
dù rằng thực trạng kinh doanh bán lẻ còn muôn ngàn khó khăn thế nhưng nguồn cung mặt bằng bán buôn dự báo sẽ tiếp tăng mạnh. Năm 2015 và 2016, sẽ có thêm khoảng 800.000 m2 mặt bằng bán lẻ từ 24 dự án sẽ nhập thị trường. Ông Nguyễn Hữu Đường, chủ toạ kiêm giám đốc điều hành Tập đoàn Hòa Bình, cho rằng, một trong những vấn đề sống còn của nền kinh tế là đẩy mạnh tiêu thụ hàng hóa sản xuất trong nước. Muốn làm được điều đó phải phát triển hệ thống phân phối. Ai nắm được phân phối thì chi phối được sinh sản. bởi vậy bán buôn và hạ tầng thương nghiệp sẽ đấu phát triển.
Điều đó giải thích tại sao dù đầu tư xây dựng tốn kém, tổn phí vận hành lớn nhưng trọng tâm thương mại vẫn là miếng bánh tiềm năng nhiều nhà đầu tư BĐS theo đuổi dù phải ưng ý sự cạnh tranh khắt khe của thị trường cũng như những thách thức trước mắt của ngành bán lẻ.
