Thị trường mua bán sáp nhập dự án hẹn sẽ bùng nổ trong năm 2015 do nhu cầu mua nhà ở cũng như đầu tư bất động sản đã quay trở lại, đặc biệt là tại Tp.HCM. Các đại gia săn dự án cũng như chủ đầu tư có hàng tồn đang chủ động đẩy tốc độ mua bán sáp nhập nhanh hơn.
Doanh nghiệp nội trở lại cuộc chơi
Ngay từ tuổi cuối năm 2014, hàng loạt hoạt động M&A giữa các đại gia BĐS đã diễn ra hết sức sôi động. Ở mảng bất động sản bán sỉ, nhà đầu tư Thái Lan - Berli Jucker - đã hoàn tất thương vụ mua lại Metro Cash &Carry Việt Nam với giá gần 900 triệu USD, trong khi Posco cũng kịp bán xong tòa tháp Diamond Plaza cho đối tác Hàn Quốc là Lotte Shopping. Keppel Land (Singapore) mua một dự án của Công ty Tiến Phước với giá 26,7 triệu USD. Tập đoàn Creed Group đầu tư 600 tỷ đồng vào dự án City Gate Towers. ngoại giả, Creed Group cũng đã ký cam kết mua 50% cổ phần tại hai dự án khác là khu căn hộ NBB Garden II (11,51 ha) và NBB Garden III (8,16 ha).
Các đại gia nội địa cũng không hề thua kém. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong năm 2014, đã có hàng loạt thương vụ mua bán của các doanh nghiệp tại Tp.HCM. Đơn cử, Novaland thu mua 8 dự án: The Sun Avenue (quận 2), Lucky Palace (quận 6), Orchard Garden, Garden Gate (quận Phú Nhuận)… với tổng giá trị chuyển nhượng ước lượng 10.000 tỷ đồng. Địa ốc Phát Đạt cũng thu mua lại khu đất vàng trị giá hơn 500 tỷ đồng tại quận 5 của Công ty Đức Khải để phát triển dòng căn hộ cao cấp với thương hiệu The EverRich. Công ty Hòa Bình mua lại 3 dự án Green Park (Bình Tân), Soho River View Xô Viết Nghệ Tĩnh (Bình Thạnh) và Ascent (quận 2) với tổng giá trị hơn 650 tỷ đồng. Hưng Thịnh Land cũng vừa thu mua lại 9 dự án như Tân Hương Tower; 8X Đầm Sen; 8X Thái An; 8X Plus; 12 View... Tổng vốn đơn vị này dùng để mua dự án khoảng hơn 2.000 tỷ đồng, chiếm 40% trên tổng vốn M&A và đầu tư, xây dựng của doanh nghiệp trong 12 tháng qua (hơn 5.000 tỷ đồng).
Các thương vụ M&A được diễn ra chính yếu ở các công ty lớn, có quy mô và danh tiếng trên thị trường, bao gồm giữa công ty Việt Nam với nhau, doanh nghiệp nước ngoài mua doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp Việt Nam đi mua tài sản ở nước ngoài. Các doanh nghiệp quốc gia đã quyến rũ hơn trong mắt các nhà đầu tư khi họ bắt đầu biết tập trung nguồn lực về hoạt động mấu chốt, có lợi thế so sánh. Sự sôi động của các thương vụ M&A giữa các doanh nghiệp nội là minh chứng cho bước phục hồi hăng hái của thị trường BĐS trong nước và tiềm lực của doanh nghiệp tại sân nhà.
Lợi thế “sân nhà”
Ông Timothy Horton – giám đốc điều hành Cushman & Wakefield ví von thị trường M&A hiện tại của Việt Nam như một tảng băng chìm gồm hai phần. Một là phần nổi với các thương vụ công khai, được biết đến nhờ các bên công bố ra bên ngoài hoặc trong quá biểu diễn ra thương vụ. Trừ trường hợp bên mua hoặc bên bán là các công ty niêm yết phải ban bố thông báo theo quy định của Luật, còn đa phần là sau khi hoàn thành các thủ tục, dự án hoạt động trở lại hoặc triển khai thường ngày thì bên mua mới công bố chính thức. Phần chìm của M&A là các thương vụ diễn ra lặng thầm không ai biết giữa các công ty, tập đoàn trong nước với nhau và chúng ta chỉ được biết khi các thương vụ hoàn thành. Các công ty này có lợi thế sân nhà, thông hiểu thị trường nên sẽ là nhân tố điều khiển chính của thị trường M&A trong thời kì tới.
ngày nay, Việt Nam vẫn có rất nhiều các nhà đầu tư từ Singapore, Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc… tham dự với ngân sách dành cho M&A khá lớn, họ chẳng những luôn quan sát thị trường Việt Nam mà còn để ý diễn biến tại các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, khi có thời cơ chín muồi là nhảy vào đầu tư ngay. Đối với Việt Nam, các doanh nghiệp này nghe đâu vẫn còn e dè vì thị trường chưa được ổn định và danh mục đầu tư chưa được phong phú. Hiện các nhà đầu tư nước ngoài chuộng thiên hướng M&A đối với các Công ty đang vận hành tốt bởi các lí do như, sự an toàn dòng tiền và tiềm năng phát triển trong tương lai. Thứ hai là họ có thể thăng bằng lợi nhuận nếu chẳng may có một dự án khác không thành công như chờ mong. Thứ ba là họ có thể mang lại giá trị cộng thêm cho các công ty trong nước bằng công nghệ tiên tiến, đương đại hơn từ nước ngoài. Đào tạo kỹ năng quản lý, làm việc chuyên nghiệp hơn. Các nhà đầu tư nước ngoài thường mất rất nhiều thời gian tìm hiểu thị trường trước khi đưa ra quyết định nên những doanh nghiệp nội có tiềm lực lớn sẽ dễ dàng thâu tóm được nhiều dự án tốt, bảo đảm sinh lợi ngay khi phát hiện. Lợi thế sân nhà sẽ giúp doanh nghiệp nội tạo được ưu thế trong các thương vụ M&A.
Tuy nhiên cũng có nhiều ý kiến cho rằng với làn sóng M&A bất động sản tiếp kiến vào Việt Nam, thị trường sẽ phải chiến đấu với những thách thức và rủi ro mang tính mất kiểm soát. Trong một đôi trường hợp, để thị trường có thể phát triển, cần nới lỏng chính sách nhưng vẫn phải quản lý chặt đẹp danh mục đầu tư. Trường hợp xấu nhất có thể xảy đến chính là việc quá nhiều nhà đầu đầu tư vào các công ty dẫn đến dư cung. Để ngăn chặn điều này cần có chế tài cụ thể quy định các nhà đầu tư chỉ được phép đầu tư vào từng thời khắc nhất thiết, song song bảo đảm rằng các doanh nghiệp vẫn phải kiểm soát những dự án mình xây dựng để bán.
